สรุป Company Visit บริษัท CPN วันที่ 23/05/2560
• อัตราการเช่าเฉลี่ยตอนเปิดของ Central i-City Malaysia จะอยู่ที่ประมาณ 80-85%
• หลังจากเปลี่ยนกองทุนเป็น REIT แล้วก็จะทำการกู้เลยเพื่อซื้อ Central Pattaya Beach เข้ากองทุน
• Central Pattaya เข้า REIT ราคาขายน่าจะประมาณ 9,000 ลบ. ต้นทุนอยู่ที่ประมาณ 4,000 ลบ. ถ้ารวมโรงแรมด้วยจะอยู่ที่ 13,000-14,000 โดยมีต้นทุนเพิ่มอีก 2,500 ลบ. กำไรจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนจะไม่ Book เป็นก้อนใหญ่ๆเหมือนที่ผ่านมาแล้วแต่จะค่อยๆ Book เป็นกำไรตามสัดส่วนตามจำนวนปีที่ขายเข้ากองทุน
• อัพเดตเพิ่มเติมสำหรับ CPNREIT ข้อมูลจาก Opp Day Q2/2017 ดังภาพนี้
• มองสัดส่วนการกู้ REIT ที่ Optimal ที่ 35% แต่จริงๆแล้วกู้ได้ถึง 70%
• REIT มี Withholding Tax ทำให้ผู้ถือหน่วยลงทุนต้องทำการจ่ายภาษี ซึ่งทาง Central ก็จะใช้การ Leverage ซื้อสินทรัพย์เข้ามาเพิ่ม เพื่อให้ผลตอบแทนของผู้ถือหน่วยลงทุนไม่ลดลงจากผลของภาษี
• สินทรัพย์ที่จะนำเข้ากองทุนคือสินทรัพย์ที่ Mature แล้วมีอัตรา OCC สูง 95-100%
• ค่าเช่าขึ้นประมาณ 5% ต่อปีๆไหนเศรษฐกิจไม่ค่อยดีอาจจะมีการช่วยเหลือโดยให้เป็นส่วนลด 2-3 เดือน
• การขึ้นค่าเช่าขึ้นอยู่กับการทำให้ลูกค้าขายดีด้วย ถ้าขายไม่ดีอาจจะขึ้นค่าเช่าไม่ได้ ตรงนี้ CPN ต้องทำการเลือกผู้เช่าให้ดี
• Turonver rate ของผู้เช่า 5% ส่วนใหญ่เป็นทาง CPN เป็นคนขอเปลี่ยนเอง
• Long term lease ตอนนี้มีสัดส่วน 17% ซึ่งจะทยอยปรับขึ้นค่าเช่าเรื่อยๆ เริ่มปรับเยอะในปี 2019 โดยจะปรับขึ้นค่าเช่าประมาณ 17% ของ Long term lease ทั้งหมด
• การปรับค่าเช่าของ Long term lease จะประขึ้นเพิ่มประมาณ 5 เท่าโดยปัจจุบันค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 300-400 บาทต่อตรม.ขึ้นราคาก็จะไปอยู่ที่ 1,500 บาท/ตรม. ที่ค่าเฉลี่ย
• ผลกระทบจาก Online กลุ่มสินค้าที่จะโดนก่อนคือ Gadget
• การคิดส่วนแบ่งรายได้ Consignment ถ้าเป็นประเภท Food course หรือรายเล็กจะประมาณ 30% ถ้าเป็นรายใหญ่หน่อยใช้พื้นที่เยอะอย่าง Major หรือ Uniqlo ก็จะเป็นประมาณ 10-15%
• ที่ดินที่จะขึ้นโครงการ Condominium บางโครงการสามารถขึ้นได้มากกว่า 1 เนื่องจากมีที่ดินเหลืออย่างเชียงใหม่
• Condo ส่วนใหญ่ขายหมดภายในประมาณ 3-4 เดือน โดยเน้นจุดเด่นคือความสะดวกสบาย ถ้าความสะดวกของคนกรุงเทพฯคือการติดรถไฟฟ้า ความสะดวกของตจว.คือการอยู่ติดห้าง
• Model ของ CPN ต่อไปนี้จะดูของกลุ่ม SM ฟิลิปปินส์และ Westfield ออสเตรเลียเป็น Idol ซึ่งเป็น Model ของการทำโครงการ Mix-use/Lifestyle center
• หลังจากเปลี่ยนกองทุนเป็น REIT แล้วก็จะทำการกู้เลยเพื่อซื้อ Central Pattaya Beach เข้ากองทุน
• Central Pattaya เข้า REIT ราคาขายน่าจะประมาณ 9,000 ลบ. ต้นทุนอยู่ที่ประมาณ 4,000 ลบ. ถ้ารวมโรงแรมด้วยจะอยู่ที่ 13,000-14,000 โดยมีต้นทุนเพิ่มอีก 2,500 ลบ. กำไรจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนจะไม่ Book เป็นก้อนใหญ่ๆเหมือนที่ผ่านมาแล้วแต่จะค่อยๆ Book เป็นกำไรตามสัดส่วนตามจำนวนปีที่ขายเข้ากองทุน
• อัพเดตเพิ่มเติมสำหรับ CPNREIT ข้อมูลจาก Opp Day Q2/2017 ดังภาพนี้
• มองสัดส่วนการกู้ REIT ที่ Optimal ที่ 35% แต่จริงๆแล้วกู้ได้ถึง 70%
• REIT มี Withholding Tax ทำให้ผู้ถือหน่วยลงทุนต้องทำการจ่ายภาษี ซึ่งทาง Central ก็จะใช้การ Leverage ซื้อสินทรัพย์เข้ามาเพิ่ม เพื่อให้ผลตอบแทนของผู้ถือหน่วยลงทุนไม่ลดลงจากผลของภาษี
• สินทรัพย์ที่จะนำเข้ากองทุนคือสินทรัพย์ที่ Mature แล้วมีอัตรา OCC สูง 95-100%
• ค่าเช่าขึ้นประมาณ 5% ต่อปีๆไหนเศรษฐกิจไม่ค่อยดีอาจจะมีการช่วยเหลือโดยให้เป็นส่วนลด 2-3 เดือน
• การขึ้นค่าเช่าขึ้นอยู่กับการทำให้ลูกค้าขายดีด้วย ถ้าขายไม่ดีอาจจะขึ้นค่าเช่าไม่ได้ ตรงนี้ CPN ต้องทำการเลือกผู้เช่าให้ดี
• Turonver rate ของผู้เช่า 5% ส่วนใหญ่เป็นทาง CPN เป็นคนขอเปลี่ยนเอง
• Long term lease ตอนนี้มีสัดส่วน 17% ซึ่งจะทยอยปรับขึ้นค่าเช่าเรื่อยๆ เริ่มปรับเยอะในปี 2019 โดยจะปรับขึ้นค่าเช่าประมาณ 17% ของ Long term lease ทั้งหมด
• การปรับค่าเช่าของ Long term lease จะประขึ้นเพิ่มประมาณ 5 เท่าโดยปัจจุบันค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 300-400 บาทต่อตรม.ขึ้นราคาก็จะไปอยู่ที่ 1,500 บาท/ตรม. ที่ค่าเฉลี่ย
• ผลกระทบจาก Online กลุ่มสินค้าที่จะโดนก่อนคือ Gadget
• การคิดส่วนแบ่งรายได้ Consignment ถ้าเป็นประเภท Food course หรือรายเล็กจะประมาณ 30% ถ้าเป็นรายใหญ่หน่อยใช้พื้นที่เยอะอย่าง Major หรือ Uniqlo ก็จะเป็นประมาณ 10-15%
• ที่ดินที่จะขึ้นโครงการ Condominium บางโครงการสามารถขึ้นได้มากกว่า 1 เนื่องจากมีที่ดินเหลืออย่างเชียงใหม่
• Condo ส่วนใหญ่ขายหมดภายในประมาณ 3-4 เดือน โดยเน้นจุดเด่นคือความสะดวกสบาย ถ้าความสะดวกของคนกรุงเทพฯคือการติดรถไฟฟ้า ความสะดวกของตจว.คือการอยู่ติดห้าง
• Model ของ CPN ต่อไปนี้จะดูของกลุ่ม SM ฟิลิปปินส์และ Westfield ออสเตรเลียเป็น Idol ซึ่งเป็น Model ของการทำโครงการ Mix-use/Lifestyle center
ที่มา: March Alongkot (ลิงก์)
