หน้าแรก

12/23/2555

CPN : ประชุมผู้ถือหุ้นเช่าที่บางใหญ่ Dec 11, 2012

CPN : เรื่องการเช่าที่ดินบางใหญ่ นนทบุรี 98 ไร่ ระยะเวลา 30 ปี กับผู้ช่วยการเงิน MayBank
  • ตั้งอยู่ 4 แยก ทำเลสวยมาก ทางเข้า-ทางออก หลายทาง สถานีรถไฟฟ้า MRT ใกล้แล้วเสร็จ 
  • ทำสัญญาเช่ากับบริษัท Vantage ในกลุ่มเซ็นทรัล
  • ลงทุนพื้นที่เช่าทั้งสิ้น 5,098.68 ล้านบาท (ยังไม่บวกค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีก 78 ล้านบาท) ในกรณีที่มีการคิดมูลค่าปัจจุบันของค่าตอบแทนเช่าและค่าเช่ารายปีที่อัตราคิดลด 12% (12% ตัวเลขจากผลตอบแทนขั้นต่ำที่ CPN ต้องการจากการลงทุนนี้) จะได้ 1,479.54 ล้านบาทที่ต้องจ่ายให้ Vantage
  • จ่ายงวดแรก 654.96 ล้านบาท 3 ปีแรกจ่ายปีละ 5.28 ล้านบาท ปีที่ 4-6 จ่ายปีละ 87.93 ล้านบาท และเพิ่มรายจ่ายประมาณ 15% ต่อ 3 ปี
  • เบื้องต้นทำศูนย์การค้าก่อน อนาคตมีการพัฒนาเพิ่ม
  • ปลายมกราทำสัญญาเช่า เริ่มก่อสร้างกุมภา
  • ความเห็นของ IFA เริ่มที่สไสด์ที่ 10 
บริษัท Vantage
  • จดทะเบียน 85 ล้านบาท (850,000 หุ้น ราคาหุ้นละ 100 บาท) ก่อตั้ง 9 ธันวา 1991
  • โครงสร้างผู้ถือหุ้นเป็นกลุ่มเซ็นทรัล
โครงการบางใหญ่
  • พื้นที่ในอาคาร + พื้นที่จอดรถ = 333,000 sq.m.
  • พื้นที่เช่า (ไม่รวมพื้นที่ห้าง) = 75,000 sq.m.
  • เริ่มก่อสร้างปี 2013 ใช้ระยะเวลา 26 เดือน แล้วเสร็จปี 2015 เริ่มมีรายได้ปีนี้
  • เงินลงทุนสร้าง 6,880 ล้านบาท
  • ตั้งอยู่ที่บางใหญ่ นนทบุรี ระหว่างถนนกาญจนาภิเษกและถนนรัตนาธิเบศร์  
  • สถานีรถไฟฟ้า MRT สายสีม่วง และมอเตอร์เวย์สาย 81
ปัจจัยเสี่ยงโครงการบางใหญ่
  • การพัฒนาโครงการ 
  • จะสร้างรายได้ให้เป็นไปตามเป้าได้ไหม จะมีผู้เช่าเยอะไหม แต่เสี่ยงไม่มากเรามีประสบการณ์
  • พื้นที่อยู่ใน location น้ำท่วมใหญ่ปี 2554 เราเตรียมการเรื่องนี้ ทำสูงขึ้นมากว่าระดับน้ำท่วม และทำประกันไว้
ความคุ้มค่าการเช่าที่ดินบางใหญ่ เริ่มหน้า 17
  • ผู้ประเมินอิสระรายแรกประเมินค่าเช่า 30 ปี คิดเป็นมูลค่าปัจจุบันที่ 1,871 ล้านบาท รายละเอียดหน้า 17
  • ผู้ประเมินอิสระรายสองประเมินค่าเช่า 30 ปี คิดเป็นมูลค่าปัจจุบันที่ 1,978 ล้านบาท รายละเอียดหน้า 18
  • IFA สรุปจาก 2 รายและใส่ส่วนลด WACC ที่ 8.76% ได้เป็นมูลค่าปัจจุบันที่ 1,748 ล้านบาท รายละเอียดหน้า 19

ผู้บริหารพูดว่าที่ดินบางใหญ่ดูไว้ตั้งแต่ปี 2003 แต่ไม่ได้ซื้อไว้ตอนนั้น CPN ลงทุนแจ้งวัฒนะ, ชลบุรีที่ดินมีแล้วแต่ต้องสร้าง, ขอนแก่น, พัทยาบีช เลยไม่ได้ซื้อไว้ และตอนนั้นก็เริ่มสร้างรัตนาธิเบศร์อยู่ กลุ่มเซ็นทรัลเลยซื้อแทนซึ่งที่ดินแปลงนี้บางใหญ่เกิดจากการรวมซื้อจากรายย่อยเยอะมาก

ในอดีตมีกรณีที่เหมือนกันคือตอนภูเก็ต ในตอนนั้นเราลงทุนกับเซ็นทรัลเวิลด์ซึ่งลงทุนเยอะมาก เซ็นทรัลกรุ๊ปบอกมีที่แถวภูเก็ตอยู่แต่ตอนนั้นเราไม่มีกระแสเงินสดพอ ถ้าเซ็นทรัลกรุ๊ปซื้อที่ไว้แล้วไม่ทำห้างก็จะมีปัญหาทางเซ็นทรัลกรุ๊ปเลยตัดสินใจทำไปเลย สร้างภูเก็ตเฟสติวัล 

เพิ่มเติม
  • เซ็นทรัลลาดพร้าวต่อสัญญา 20 ปี 21,000 ล้านบาท (หมดไป 2551) กับทาง การรถไฟ รฟท
  • การรถไฟแห่งประเทศไทยเห็นธุรกิจขาดทุนแบบนั้น แต่มีรายได้จากการให้เช่าที่ดินปีละ 1,500 ล้านบาท
  • ช่วงรัฐบาล ปชป. เซ็นทรัลจะต่อสัญญาถูก
  • ข่าวเกี่ยวข้องที่น่าสนใจ รายละเอียดเช่าที่ดินบางใหญ่