หน้าแรก

12/22/2555

CPN : Opp day Nov 21, 2012


CPN ช่วงแรก
  • ไตรมาส 3 จัดตั้งกองทุน CPNCG และขายสำนักงานเซ็นทรัลเวิลดเข้า CPNCG กำไรพิเศษ 1,601 ล้านบาท
  • ผู้บริหาร นริศ เชยกลิ่น ซื้อ CPNCG 10,000 หน่วยราคาหน่วยละ 10.30 บาท เป็นเงิน 103,000 บาท
  • เปิดเซ็นทรัลพลาซ่าที่สุราษฎร์วันที่ 11 ตุลา 55 ที่ Occupancy rate 93% ,รายค้าบ่นว่าสร้างเล็กไปหน่อย
  • ศูนย์การค้าเดิม สัญญาเช่าที่ครบแล้วต่อสัญญาใหม่ถึง 12% ใน 3Q12 เทียบกับ yoy
  • 3Q12 รายได้โตเทียบ yoy ถึง 42% , กำไร 220% ถ้ารวมกำไรพิเศษด้วยโต 632% ถ้าดูในแง่ same store รายได้โต 11%
  • D/E 0.88 ลงจาก 1.2
แผนการขยาย
  • เซ็นทรัลพลาซ่าลำปาง 30 พฤศจิ 55 คาด Occupancy rate 90% 
  • เซ็นทรัลพลาซ่าอุบล เปิดเดือนเมษา , เซ็นทรัลเฟสติวัลหาดใหญ่ Q4 และเซ็นทรัลเฟสติเชียงใหม่
  • เดี๋ยวนี้สร้างเสร็จก่อนเกือบ 1 เดือน การเปิดศูนย์ 3-4 แห่ง เป็นไปได้
พื้นที่ห้างและสำนักงาน
  • ศูนย์ กทม. 10 แห่ง Occupancy rate เฉลี่ย 97-98%
  • ศูนย์ ตจว. 8 แห่ง + 1 แห่งสุราษฎร์ 98% *ปัจจบุันมี 20 สาขาแล้วรวมที่ลำปาง
  • ชลบุรีดี ไปโลด, ขอนแก่น 95% ว่างชั้นบน
  • สำนักงาน 5 แห่ง 
    • 1. เซ็นทรัลเวิลด์ขายเข้า CPNCG โดย CPN บริหารถือหุ้น 25% เช่าเต็ม
    • 2. เซ็นทรัลลาดพร้าว
    • 3. เซ็นทรัลบางนา
    • 4. เซ็นทรัลแจ้งวัฒนะ เต็ม 100% แล้วจาก 84%
    • 5. เซ็นทรัลพระราม 9
  • โรงแรม 2 แห่ง 
    • ฮิลตัน พัทยา 302 ห้อง 63% Q3 เป็น Low Season
    • เซ็นทาราอุดร 259 ห้อง 56% Q3 เป็น Low Season ผิดหวังนิดหนึ่ง
  • Residential
    • บางนา 1,907sqm 47%
    • สวนหลวง 4,466sqm 61%  
  • ปี 2015 มี 30 สาขาพื้นที่ทั้งหมด 1,537,450 sqm
การเงิน CPN
  • Retail & Office รายได้โต 44% yoy ส่วนหนึ่งมาจากเซ็นทรัลลาดพร้าวที่เปิด สิงหา 54 ปีนี้ดำเนินงานเต็มไตรมาส 
  • Hotel รายได้โต 70% yoy อุดรปีที่แล้วปิดไปแล้วเปิดในช่วงเดือนธันวา
  • ศูนย์อาหารเติบโตต่อเนื่อง ทำได้ดีที่พัทยา
  • ความเสี่ยงเรื่องต้นทุนค่าแรง 300 บาท แม่บ้าน, รปภ. และค่าสาธารนูปโภค ปรับเพิ่มค่า FT สรุปต้นทุนโต 25%
  • ค่าใช้จ่ายหลัก บุคลากรและการตลาด ,การตลาดทำได้ดี, ค่าใช้จ่ายบุคลากรโตเพื่อรองรับการขยาย
  • หนี้เงินกู้ยืม 26,492 ล้านบาท เป็นสกุลเงินบาท ไม่มีการกู้ต่างประเทศ กู้แบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ , ระยะเวลาเงินกูเฉลี่ย 3-7 ปี
  • ปันผลไม่ต่ำ 40% ในอัตรากำไรปกติ ส่วนที่ได้จากกำไรพิเศษจะพิจรณาเพิ่มจ่ายให้อีกที ไม่ได้อัตราที่ 40% ถ้าดูจากของปิ่นเกล้าที่เข้า CPNRF ปี 2009 จะให้ที่ 14% ของกำไรพิเศษ
CPNRF 4 แห่งโดย CPN บริหารและถือหุ้น 27.8%
  • พระราม 2 มี 322 ร้านค้า
  • พระราม 3 มี 236 ร้านค้า
  • ปิ่นเกล้าพลาซ่า มี 118 ร้านค้า
  • ปิ่นเกล้า สำนักงานตึก A และ B มี 97 ร้านค้า
  • รวม 773 ร้านค้า Occupancy rate 98.2%   
  • ต่อสัญญาใหม่อัตราค่าเช่าเพิ่ม 7.6% มีทั้งหมด 173 สัญญา จากพื้นที่ทั้งหมด 9.7% พื้นที่ 18,566 sqm 
  • จ่ายเงินกู้ไตรมาสละ 5 ล้านบาท แต่ในไตรมาสต่อไปจะต้องจ่ายไตรมาสละ 20 ล้านบาท
  • ถ้าถือผลต่างราคา + ปันผลตั้งแต่ปี 2005 เฉลี่ยได้ 13-15% ต่อปี
Q&A
  • สัญญาปกติเช่ากับร้านค้าทั่วไป 3 ปี เวลาต่อขึ้นอย่างน้อย 15% บางสัญญาเพิ่ม 25% 30% 50%
  • ราคาต่อหน่วย พื้นที่ใหญ่แพงกว่าพื้นที่เล็ก พื้นที่ใหญ่จะอยู่ไกลๆ ร้านใหญ่ๆ จะดึงคนได้
  • CPN เช่าที่ดิน Vantage มีผู้ถือหุ้นใหญ่และกรรมการคือกลุ่มจิราธิวัฒน์ 98 ไร่ที่บางใหญ่ นนทบุรี , พึ่งได้รับอนุมัติจากบอร์ดใช้เวลาอีก 6 เดือน ถึงเริ่มก่อสร้าง ค่าก่อสร้างเยอะเพราะใหญ่ ใหญ่กว่าพระราม 2 ใช้เงินลงทุนประมาณ 7,000 ล้านบาท ต้องผ่านมติผู้ถือหุ้นก่อนในวันที่ 18 มกรา  
  • CPN ช่วยร้านใหม่ที่ยอดขายไม่ดี ทำป้ายให้ ผ่าน 3 ปีครบสัญญาแล้วมาคุยกันว่าไหวไหม
  • เปิดแต่ละศูนย์ให้ระยะเวลาในการคืนทุน 8 ปี
  • ขายสินทรัพย์ เชียงใหม่แอร์พอร์ต กับรามอินทราเข้า CPNRF ส่วน CPNCG อาจจะเป็นแจ้งวัฒนะ
  • ต่างประเทศเซ็นต์ MOU ที่มาเลเซียไป 1 แห่ง ต้นปีน่าจะเป็นรูปร่างที่ชัดเจน 
  • มีดูอินโดนีเซีย พม่า ,ส่วนฟิลิปปินส์มี mall ที่กิน market share เยอะอยู่แล้ว และมาเลเซีย mall บ้านเขานิ่งๆ อาจเป็นเรื่องของศาสนา 
  • ปีแรกกำไรเลย แต่น้อยหน่อยหมดไปกับค่าตลาด
  • การขยายของตัวเมือง รถไฟฟ้า เป็นโอกาสให้เราขยายศูนย์ได้เพิ่มขึ้นในตัวเมือง
  • CPN ไม่มีแผนเพิ่มทุน ,CPNRF เพิ่มทุนแล้วแต่ทรัพย์สินที่จะเข้า เพิ่มทุนแน่แค่เชียงใหม่ก็เพิ่มทุน
  • คดียืนฟ้องประกันอยู่ในช่วงการสืบพยานโจทย์ในศาล คาดว่าน่าจะเสร็จภายในวัน 24 ธันวา 55 (สืบพยานจำเลยบริษัทประกันในศาลเสร็จแล้ว) ต้นปีหน้าเขียนคำพิพากษาของศาล
  • ลด D/E ให้ต่ำกว่า 1 โดยการขายทรัพย์สินเข้ากองทุน 
  • แต่ละสาขาที่เปิดใหม่เฉลี่ยลงทุน 5,000 ล้านบาท ใน กทม.แพงกว่าหน่อย 6-7,000 ตจว. 3-4,000 ล้านบาท
  • โรงแรม 2 แห่งตั้งใจจะขายทรัพย์สินเหมือนกันถ้าได้ราคาที่ดี แต่ในอนาคตก็มีสิทธฺทำโรงแรมเหมือนกัน ถ้าเซ็นทาราไม่ทำ offer ให้เซ็นทาราก่อน
  • ไม่ทำธุรกิจที่ไม่ถนัดเอง อาจจะถือหุ้น เช่นธุรกิจ Residential

แถม  http://th.wikipedia.org/wiki/กลุ่มเซ็นทรัล